Glossario: hotel e siti per data center

Le definizioni sono volutamente brevi e servono a orientarsi. Dove un termine ha conseguenze giuridiche o fiscali, il contenuto preciso va verificato con un professionista abilitato.

Hotel

ADR (tariffa media giornaliera)

Ricavo medio per camera venduta in un periodo: ricavi camere diviso camere vendute.

Affiliazione (franchising)

Contratto con cui un hotel adotta un marchio, i suoi standard e i suoi canali di vendita, pagando dei corrispettivi, mentre la gestione resta al proprietario o a un suo gestore.

Affitto d’azienda

Contratto con cui il proprietario concede a un gestore l’azienda alberghiera nel suo insieme, immobile compreso come uno degli elementi. Il gestore diventa imprenditore e paga un canone.

Capex

Investimenti in conto capitale. In un hotel conviene distinguere manutenzione arretrata, rinnovo ciclico di arredi e dotazioni, investimenti che aumentano il valore.

Contratto di gestione (management)

Il proprietario resta titolare dell’azienda e del suo risultato, e un gestore professionale conduce l’hotel per suo conto in cambio di un compenso.

Due diligence

Verifica documentale, economica, tecnica e legale che l’acquirente svolge prima di firmare.

EBITDA

Risultato operativo prima di ammortamenti, interessi e imposte. Negli hotel di famiglia va normalizzato: al netto di costi personali e compensi non di mercato.

FF&E

Arredi, attrezzature e dotazioni (furniture, fixtures and equipment), con un proprio ciclo di rinnovo.

Key money

Somma che un gestore o un marchio versa al proprietario alla firma di un contratto, in cambio della durata o delle condizioni ottenute.

Lettera d’intenti (LOI)

Documento che fissa i termini principali di un’offerta (prezzo, struttura, condizioni, tempi) prima dei contratti definitivi. Di solito non vincolante, salvo clausole specifiche.

Locazione alberghiera

Locazione dell’immobile destinato ad albergo. Per legge ha una durata minima di nove anni, salvo le deroghe previste.

NDA (accordo di riservatezza)

Impegno a non divulgare informazioni ricevute, firmato prima che il nome dell’hotel o i suoi dati vengano condivisi.

Occupazione

Percentuale di camere vendute sulle camere disponibili in un periodo.

Prezzo per camera

Prezzo di un’operazione diviso il numero di camere. Utile per confrontare, ma solo tra operazioni davvero comparabili per prodotto, mercato e stato dell’immobile.

RevPAR

Ricavo camere per camera disponibile: ADR per occupazione. Misura insieme prezzo e riempimento.

Sale and leaseback

Vendita dell’immobile con contestuale locazione al venditore, che continua a gestire l’hotel.

Success fee

Compenso dell’advisor legato al perfezionamento dell’operazione, secondo quanto concordato nell’incarico.

Siti per data center

Cabina primaria

Impianto che collega la rete in alta tensione a quella di distribuzione. La distanza da una cabina con capacità disponibile è uno dei primi criteri di valutazione di un sito.

Capacità utilizzabile

La potenza su cui un progetto può contare davvero, con opere completate e condizioni di erogazione definite.

Contratto di connessione

Accordo con il gestore di rete che disciplina opere, tempi, costi e garanzie della connessione.

MW al punto di prelievo e MW IT

I primi sono la potenza prelevata dalla rete; i secondi quella disponibile per i sistemi informatici, al netto di raffreddamento e altri consumi.

Potenza richiesta

Il fabbisogno del progetto, o la potenza indicata in una domanda di connessione. Non equivale a potenza disponibile.

RTN

Rete di trasmissione nazionale, in alta e altissima tensione, gestita da Terna.

STMG

Soluzione tecnica minima generale: la risposta del gestore alla domanda di connessione, con soluzione e corrispettivi, da accettare da parte del richiedente.

STMD

Soluzione tecnica minima di dettaglio: emessa dopo le autorizzazioni, definisce opere e costi della connessione.

Variante urbanistica

Modifica dello strumento urbanistico necessaria quando la destinazione vigente del terreno non è compatibile con l’uso data center. Una destinazione industriale non equivale a una destinazione data center.